¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras, también conocido como contrato de señal, es un acuerdo preliminar en el proceso de compraventa de un inmueble. Este contrato, regulado en España por el artículo 1454 del Código Civil, sirve como garantía de que ambas partes están comprometidas con la transacción. En este acuerdo, el comprador entrega una cantidad de dinero (la “señal” o “arras”) al vendedor. Si la venta se realiza, esta cantidad se descuenta del precio total. Pero si alguna de las partes rompe el acuerdo, las consecuencias dependerán del tipo de contrato de arras que se haya firmado.
Importancia del contrato de arras en la compraventa de inmuebles
El contrato de arras es un elemento esencial en la compraventa de inmuebles. Proporciona seguridad a ambas partes y establece las bases para el contrato de compraventa final. Además, permite al comprador reservar la propiedad y evitar que el vendedor la ofrezca a otros posibles compradores.
Tipos de contratos de arras
Los contratos de arras pueden ser de tres tipos: confirmatorias, penales y penitenciales. Cada uno tiene sus propias características y consecuencias legales, tal como se establece en el Código Civil.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son un anticipo del precio de venta. Si alguna de las partes rompe el contrato, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o la resolución con indemnización de daños y perjuicios.
Arras penales
En el caso de las arras penales, si el comprador incumple el contrato, perderá la cantidad entregada. Si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el doble de la cantidad recibida. Sin embargo, el contrato de compraventa sigue siendo exigible.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales permiten a ambas partes desistir del contrato. Si el comprador desiste, perderá las arras. Si el vendedor desiste, deberá devolver el doble de las arras. Este tipo de arras está específicamente mencionado en el artículo 1454 del Código Civil.
Elementos de un contrato de arras
Un contrato de arras debe incluir varios elementos para ser válido.
Partes involucradas
Las partes involucradas son el vendedor y el comprador. Ambos deben estar correctamente identificados con sus datos personales y de contacto.
Descripción del inmueble
El contrato debe incluir una descripción detallada del inmueble, incluyendo su ubicación, características, estado de conservación, y cualquier otro dato relevante.
Monto de la señal
El contrato debe especificar el monto de la señal que el comprador entrega al vendedor. Esta cantidad se descontará del precio total de venta si el contrato de compraventa se realiza.
Condiciones de la venta
El contrato debe especificar las condiciones de la venta, incluyendo el precio total, la forma de pago, y la fecha y lugar en que se realizará la venta.
Ejemplo de un contrato de arras
Aquí se proporciona un ejemplo detallado de un contrato de arras:
CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES
Entre los suscritos a saber:
Vendedor: Nombre: [Nombre del vendedor] DNI/NIE: [DNI/NIE del vendedor] Domicilio: [Domicilio del vendedor]
Comprador: Nombre: [Nombre del comprador] DNI/NIE: [DNI/NIE del comprador] Domicilio: [Domicilio del comprador]
Ambas partes acuerdan celebrar el presente contrato de arras penitenciales conforme a lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil, bajo las siguientes:
CLAUSULAS:
PRIMERA.- El vendedor es dueño del inmueble ubicado en [dirección del inmueble], inscrito en el Registro de la Propiedad de [ubicación del registro] al tomo [tomo], libro [libro], folio [folio] y finca [número de finca].
SEGUNDA.- El vendedor se compromete a vender y el comprador a comprar el inmueble mencionado, por un precio de [precio total] euros, de los cuales [cantidad de las arras] euros son entregados en este acto en concepto de arras penitenciales.
TERCERA.- Las partes acuerdan que el contrato de compraventa se formalizará ante Notario en un plazo máximo de [plazo para formalizar la venta], momento en el cual el comprador abonará al vendedor el resto del precio.
CUARTA.- Si el comprador desistiera de la compra, perderá la cantidad entregada en concepto de arras. Si el vendedor desistiera de la venta, devolverá al comprador el doble de la cantidad recibida.
En [lugar], a [fecha]
Vendedor: [Firma del vendedor]
Comprador: [Firma del comprador]
Consecuencias de romper un contrato de arras
Cuando el comprador rompe el contrato
Si el comprador rompe el contrato, las consecuencias dependerán del tipo de contrato de arras. En general, el comprador perderá la señal entregada.
Cuando el vendedor rompe el contrato
Si el vendedor rompe el contrato, generalmente deberá devolver el doble de la señal recibida.
Consejos para firmar un contrato de arras
Verificar la identidad y la propiedad del vendedor
Antes de firmar un contrato de arras, es importante verificar la identidad del vendedor y asegurarse de que es el verdadero propietario del inmueble.
Revisar el estado del inmueble
Es recomendable revisar el estado del inmueble antes de firmar el contrato. Esto puede incluir la realización de una inspección profesional.
Consultar a un abogado
Es aconsejable consultar a un abogado antes de firmar un contrato de arras. Un abogado puede ayudar a entender los términos del contrato y a asegurarse de que se protegen los intereses del comprador.
Conclusión
El contrato de arras es un elemento esencial en la compraventa de inmuebles. Proporciona seguridad a ambas partes y establece las bases para el contrato de compraventa final. Es importante entender los diferentes tipos de contratos de arras y las consecuencias de romperlos.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un contrato de arras? Un contrato de arras es un acuerdo preliminar en el proceso de compraventa de un inmueble. En este acuerdo, el comprador entrega una cantidad de dinero (la “señal” o “arras”) al vendedor como garantía de que ambas partes están comprometidas con la transacción.
¿Cuáles son los tipos de contratos de arras? Los contratos de arras pueden ser de tres tipos: confirmatorias, penales y penitenciales. Cada uno tiene sus propias características y consecuencias legales.
¿Qué sucede si se rompe un contrato de arras? Si el comprador rompe el contrato, generalmente perderá la señal entregada. Si el vendedor rompe el contrato, generalmente deberá devolver el doble de la señal recibida.
¿Qué debo hacer antes de firmar un contrato de arras? Antes de firmar un contrato de arras, es importante verificar la identidad del vendedor, asegurarse de que es el verdadero propietario del inmueble, revisar el estado del inmueble y consultar a un abogado.
¿Qué incluye un contrato de arras? Un contrato de arras debe incluir la identificación de las partes involucradas, una descripción del inmueble, el monto de la señal, y las condiciones de la venta.
